仙台市不動産売却査定
不動産売却の流れと売却査定のしかた

不動産を売却したい皆様へ

売却をお考えの皆様、当社ホームページをご覧いただきまして誠に有難うございます。
さて、実際に売却を進める上で、どうしたらいいのか良くわからない事が多いのではないでしょうか。一般的な売却方法をお知らせしますので、下記を順番にご覧になってみて下さい。


 売却のお問い合わせはこちら

・・・建物がある場合は住所を、土地だけの場合は、固定資産税納税通知書に記載されている「地番」を教えて頂ければ、売却査定結果をメールか郵送でお知らせ致します。
仙台市内に不動産を所有されている方に限らせて頂いています。

 

Q. どんな不動産会社に任せればいいの?

売買専門店

主に仲介物件が多く成約率は高いと思われます。

賃貸専門店

売買物件(売却物件)は取り扱いません。

賃貸・売買兼業店

大半の会社は賃貸をメインで行っているケースが多いですが、売買専門部門と賃貸部門がしっかりと分かれている場合、売買は広告やインターネット・情報誌に出している可能性も高いので、売買専門店と同じと思います。しかも自社の賃貸のお客様への紹介も出来るため非常に成約率が高いと思われます。

建売・売買店

仲介物件なども含めた広告などを配布しますが、やはり自社建売住宅を販売することがメインのため、比較的売却期間が長い可能性があります。

建売専門店

基本的に仲介物件は取り扱わないです。

土地専門店

地主様からの売却依頼を受け、売買専門店や建売業者へ土地を紹介します。また広告の配布は比較的少ない場合が多いです。また売買専門店に物件紹介をする場合があります。

Q. それではどの不動産会社に依頼すればいいの?

原則として、売買を行っている会社であれば、どこの会社でも良いかと思いますが、やはり広告やインターネット、情報誌への掲載を行い、購入希望のお客様を探し出せる会社の方が、早期売却につながると思います。

Q. 広告やネットを見ていると色々な会社に同じ物件が掲載されているのは何故?

それは、皆様の売却不動産を不動産会社がお預かりしたあと、レインズ(国土交通大臣指定流通機構)へ登録する義務があり、その情報を各不動産会社が共有し、広くお客様探しができ、また情報を取得した会社が広告やインターネット等に掲載しているためです。
ただし、中にはレインズ登録していない場合(主に一般媒介)の物件もありますので、その場合情報の共有ができないため、成約までの期間が長引くケースもあります。

Q. 売却を依頼するときにはどうすればいいの?

売却の依頼を行うときには、以下の3種類の依頼内容があります、いわゆる媒介(仲介)契約です。なお契約内容により、売却依頼した不動産の状況の報告を受ける事が可能です。

専属専任媒介契約

どのような取引でも必ず依頼した不動産会社を通す必要があります。なお不動産会社から一週間に一度以上の業務報告があります。不動産流通機構への登録必須です。

専任媒介契約

原則として取引をする場合、依頼した不動産会社を通す必要がありますが、売主様が直接購入者を探した場合、は不動産会社を通さず直接取引する事が出来ます。なお不動産会社から二週間に一度の業務報告があります。不動産流通機構への登録必須です。

一般媒介契約

複数の不動産会社へ依頼することが出来ます。ただし、業務報告はない場合が多いので現在の状況を知る場合、売主様から不動産会社へ連絡が必要となる場合があります。不動産流通機構への登録はお客様の任意となります。

Q. 媒介契約はどれがいいの?

一般的に上記3種類では、実務上、不動産会社が売却物件をお預かりする場合、多いものは専任媒介契約が多いと思います。

Q. 2つの不動産会社が入ると仲介手数料も2倍になるの?

売却依頼をしていて、いざ売却の際、他の不動産会社が依頼先の会社とともに仲介を行う場合が多々ありますが、仲介手数料が2倍になる事はありません。
通常仲介手数料は国土交通省で定められた上限金額があり、その手数料以上請求する事は出来ないのです。また普段の取引では、売主様は売却依頼先の不動産会社へ仲介手数料をお支払いになり、もう一社の会社は買主様から手数料を頂戴するケースがほとんどです。

Q. 自分の不動産はいくらくらいなの。どうやって価格を出すの?

一般的な算出方法として、土地・建物を別々に査定して行きます。

土地の査定方法

まず最初に周りの取引事例を参照します。
地価の公示価格や又は路線価も参考にします。
土地の価格に影響を与える物がないか現地調査し、日当たりが良いかや道路付けが良いかや、またハザードマップを調査し、価格を査定致します。
土地の査定が不動産の査定の中でも一番難しいので、必ず現地調査を実施致します。
同じ分譲地でも隣の敷地と同じ価格にはなりません。

建物の査定方法

建物がいつ建てられたのか、築年数はどのくらいか調査します。
木造住宅の法定耐用年数は22年、鉄骨造の住宅の法定耐用年数は27年、鉄筋コンクリート造の住宅の法定耐用年数は47年となっています。
建物は法定耐用年数が過ぎると価格はゼロと査定します。

しかし外装や内装のリフォームをしてあるとか、設備機器の入れ替えをしてあるとかも考慮します。
少なくても建物の固定資産税評価額には査定致します。

建物を売った後、売主様が苦情を受けて困らないように、買主様の目線に立ち、建物の構造体に亀裂等の損傷がないか、雨漏れはないか、床下の乾燥状態や床下換気口が適切に配置されているか、屋根裏の換気が適切に出来るようになっているか、床の傾きがないか等を現地調査して価格を査定致します。

Q. 依頼(売却)期間って決まっているの?

決まっています。媒介契約日より3ヶ月です。不動産会社とすればその3か月の間にいかに購入客を探し、紹介できるかが腕の見せ所ですが、やはり多くの媒体(広告・インターネット・情報誌など)に掲載し幅広く宣伝活動するかなのです。
なおそれでも3ヶ月を経過した場合、売主様は継続したいときには、更新する事は可能です。

Q. 売却不動産に借入(担保設定)がありますが大丈夫?

大丈夫です。多くの方が既存の住宅ローン等が抵当権設定されています。
しかし、売却する際、新たに購入する買主様のお金の支払いと同時に、既存の住宅ローンを返済して、抵当権を抹消して、買主様に所有権の移転をしますので大丈夫です。
また、時には売却予想金額より住宅ローン額の方が多い場合もあります。その際はお問合わせください。

Q. 売却不動産は以前相続でもらったものですが、売った場合税金ってありますか?

あります。なお通常相続で取得した場合、土地の場合であれば、譲渡期間が長期になる場合が大半になりますが、それでも買った時よりも高く売れた場合は利益が出ますので、税金の対象になります。
何十年前にお父様が買われた場合で、購入時の価格が分からない場合は、売却価格の5%の価格で買ったことにして、譲渡所得税を計算します。

Q. 不動産を売却するとどのような費用がかかりますか?

不動産を売却しても、売買代金がすべて手元に残るわけではありません。
不動産会社に払う仲介手数料
登記簿謄本が売却する時点で、売主様の住所が現在の住所でない場合等は登記簿謄本を訂正する必要がありますので、司法書士に費用を支払って訂正するようになります。

住宅ローン等の抵当権がついている場合は、残債を金融機関に決済時に返して、抵当権を抹消してから、買主様の所有権に登記しますので、金融機関に手数料司法書士に抵当権抹消手続きの費用を支払うことになります。

不動産を売却して、その不動産を購入した金額より高く売れて利益がでますと、その利益に対して譲渡所得税がかかります。
 

 売却のお問い合わせはこちら

・・・建物がある場合は住所を、土地だけの場合は、固定資産税納税通知書に記載されている「地番」を教えて頂ければ、売却査定結果をメールか郵送でお知らせ致します。
仙台市内に不動産を所有されている方に限らせて頂いています。

 

 
売主様にとって、売却依頼の方法3つの内どれが良いと思いますか?
一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
仲介の依頼 複数の会社に依頼できます 1社のみ 1社のみ
レインズへの登録義務 義務なし 義務あり 義務あり
売主様への報告義務 義務なし 2週間に1回報告義務 1週間に1回報告義務
売主様が自分で買主を探す 可能 可能 不可
媒介の違い
一般媒介は複数の不動産会社が売却活動を行い、買主様を見つけて契約した不動産会社にだけに売主様が仲介手数料を支払う仕組みです。
いろいろな不動産会社に一般媒介契約をして売却をお願いしても、買主様を見つけられず、売却できなかった不動産会社には、売主様は仲介手数料を支払う必要はありません。
そのため一般媒介の場合は、他の不動産会社に先を越されないように、あらゆる手段で買主様を必死に探します。
専属専任媒介や専任媒介では、売主様が依頼した1社しか売却に関する活動はできません。とにかく早く売れるようにとか、少しでも高く売れるようにという考えは一般媒介と比べると低いと思います。
社員数の多い大きい不動産会社は、専任媒介か専属専任媒介契約を取るために、売却査定金額を適正な価格より高く売主様に提示しているようです。
しかし買主様の方でもいろいろ調べらていますので、相場より高すぎる場合は買われません。
結局売値よりだいぶ下回った適正な価格で買付証明書を出してくるようになります。
不動産会社としての立場から言いますと、売主様から専任媒介契約を頂いて、売却活動を行いたいのが本音ですが、売主様の立場に立ってみますと、一般媒介が公平な売却依頼方法と考えられます。
不動産売却査定・・・無料、秘密厳守、しつこい営業は一切致しません。
下の文字をクリックして、建物がある場合は住所を、土地だけの場合は、固定資産税納税通知書に記載されている「地番」を教えて頂ければ、売却査定結果をメールか郵送でお知らせ致します。
仙台市内に不動産をお持ちの方に限らせて頂いています。
 不動産売却査定
 

当社の特徴

  1. お客様のご希望の不動産情報を、速やかに又継続して、ご提供して参ります。
  2. お客様が安心してご契約ができますように、丁寧に応対させて頂きます。
  3. お客様が満足して喜んで頂けますように、取り組んで参ります。
 

不動産売却査定担当者紹介

不動産売却査定を担当しています、代表取締役の吉田隆です。

「不動産売却査定」と「建築」と「不動産に関する税金」に強い不動産会社として、売買仲介、賃貸仲介、賃貸管理の仕事を通して、
皆様のお役にたちたいと常に考えております。

お問い合わせ頂いたお客様には、安心してご契約できるように、丁寧に取り組んで参ります。

また売却査定にも自信がありますので、お気軽にお問合せ下さい。
プロの目でしっかり現地を見て、大手の不動産会社に負けない査定を致します。

出身は 仙台市生まれで、趣味は、硬式テニスとジャズと登山です。

東仙台小学校 昭和36年卒業
東北学院高校 昭和42年卒業
東北工業大学 建築学科 昭和47年卒業
椛蝸ム組 平成20年定年退職

宅地建物取引士、一級建築士、一級建築施工管理技士、労働安全コンサルタントの資格を持っております。
どうぞ宜しくお願い申し上げます。
 
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